新峰大连2018哪些楼盘值得期待2
区域市场运行情况
1.中山区
供销走势
自年东港板块供应井喷后，供应量大幅下降，以去库存为主；近两年成交量大幅增长，中心解放路板块供应量增长，销量上行，东港区域利好带动下量价齐升，东港板块成交占全区7成，未来区域市场将持续升温。
年供应集中在3月、9月、10月，其中，华润半山悦景和碧桂园达沃斯广场均为新上市项目。中山区全年月均成交量近9万㎡左右，下半年成交量明显好于上半年，成交均价在元/㎡上下波动。
销售结构
自后近两年成交量大幅增长，60-90㎡产品线市场份额不断减少，客户对大面积段改善产品需求逐渐增强。
东港区域规划以高端办公商务区与稀缺海景资源住宅相结合，其中-㎡产品线增长迅猛，该区间成交主力项目为保利天禧与碧桂园达沃斯广场；但同时大面积段公寓产品库存也将迎来新的挑战和机遇。
存量及去化周期
中山区商品住宅存量为万㎡，近两年库存去化明显，主要集中在东港板块，去化周期为29个月；库存量和去化周期均达历史最低点。
中山区㎡以上产品存量最大，去化周期长；90㎡以下去化较慢，公寓产品占比最大；由于东港项目的带动下，-㎡产品去化周期表现最好。
销售排行榜
年保利天禧、中庚当代艺术、绿城九龙仓桃源里三个项目表现最为突出；保利天禧三期海纳组团开盘热销，碧桂园达沃斯广场10月开盘即售罄，引爆东港公寓市场新热潮。
随着东港板块配套与规划逐步的完善，区域价值将提升，有望创造价格新高度。
热销项目分析
热销原因分析：
1、品牌认可度高：天禧项目老带新比例高达63%。客户对前期产品的信赖与认可起到尤为关键的作用。
2、产品优势：项目面积适中，户型方正，功能性强。目前前期产品基本售罄，集中销售三期新品客户认可度高。
3、景观资源优势：项目高层景观好，可观海，未来升值潜力大，受到客户青睐。
4、自建营销团队，营销推广力度大：项目营销推广较多，组建渠道团队，在中山老城区拓客力度大，带客多，成交好。
年上市与新推项目
年，预计有4个新项目上市，均是品牌开发商项目，全年新项目入市较少。
年新上市量集中分布在中心居住区与东港板块，项目高端，产品线丰富；东港板块土地供应极少，预计无新项目入市。
2.西岗区
供销走势
年西岗区新增供应项目仅有悦泰福里；无新上市项目，导致区域市场容量有限，年成交量平稳；单项目拉动强，在悦泰福里的影响下，西岗区价格大幅增长。
年销售量趋于平稳，全年新增供应仅来自悦泰福里项目，中旬过后价格提升明显，均在00元/㎡上下波动。
销售结构
年，60-㎡面积段成交量下滑明显，其它面积段均变化不大；-㎡面积段产品成交量增长明显，主力销售为悦泰福里三期洋房产品。
从各面积段占比来看，60-90㎡、90-㎡的刚需刚改产品市场份额持平，均为市场主力产品；㎡以上大户型产品基本无人问津，区域市场以改善型需求为主。
存量及去化周期
西岗区商品住宅存量为22万㎡，降幅较大，去化周期27个月，高于全市整体去化周期水平。
西岗区60-90㎡户型存量最大，去化周期较为缓慢，主要是由于区域内星海绿山城项目的公寓产品存量较大，去化难度较大；90-㎡改善类产品存量及去化周期表现最突出。
销售排行榜
年，悦泰福里销售金额、面积、套数均占据排行榜首位，项目在售三期，同时为学区房项目；百年港湾位居排行榜次席。
区域在售项目少，销售主要集中在香炉礁板块。
热销项目分析
热销原因分析：
1.项目周边配套齐全：紧邻青泥洼商业中心和人民广场政务核心，交通便利。
2.学区项目优势：项目自配有幼儿园，学区为实验小学、37中学，教育体系完善。
3.洋房为城市中心稀缺产品类型：大连市中心稀缺的低密度住宅。
4.地处西岗区核心地段，升值潜力大。
3.沙河口区
供销走势
年沙河口区供小于求。供应端探底，销售量略有下降，成交均价触底反弹。目前，区域有效库存不足，制约销量增长，房源稀少和市场形势共促价格飞涨。
年仅3月和10月有新增供应，供应项目为星海长岛（主力）、中航国际广场和恒大帝景；月均成交量2.8万㎡，上半年成交量好于下半年；下半年成交均价涨至元/㎡左右。
销售结构
随着年市场逐渐好转，刚需刚改产品积压情况的状况得到缓解。
90-㎡产品仍为区域销售主力，-㎡面积段改善产品销售量占比下降明显，60㎡以下小户型占比增长明显。
存量及去化周期
沙河口区商品住宅存量为93万㎡，低至近五年谷底；去化周期缓慢降至34个月。
60-90㎡产品存量最大，为27万㎡，主要集中在泛星海板块的颐和星海、华业玫瑰东方等公寓项目；60㎡以下产品去化周期最长，为74个月；90-㎡产品库存和去化周期均比较理想，是区域的畅销品。
销售排行榜
年春柳公园摘得销售金额、销售面积和销售套数三项销冠，优势巨大，项目库存充足且周边无竞品，刚改、改善特性明显。
万科半山半海获得三项销亚，主要体现于品牌、物业和精装优势。
中航国际广场和新星星海中心表现也较好。
热销项目分析
热销原因分析：
1、地理位置及配套优势：项目周边生活配套齐全，商场多，交通便利，紧邻地铁1号线。
2、产品及价格优势：项目户型及面积符合该区域客群的需求，且区域内无直接竞品。开盘时均价为元/㎡，近期均价为元/㎡。
3、升值潜力：项目位于春柳商业区，自身配有公园及小学，周边配套及交通完善，未来升值潜力巨大。
4、营销推广：项目推广力度较大，路牌、围挡位置显著，同时与二手房等渠道合作，增加带客量，使得成交量增大。
年上市与新推项目
年，预计3个新项目上市，其中新希望璞石墅项目，预计上市4万㎡，34套3层叠拼别墅，5栋5层，2栋6层，2栋7层多层，2栋11层小高层。
旭辉警训项目、福佳国宅项目经过多年的筹备，年5月或将揭开面纱。
4.甘井子区
供销走势
年甘井子区供小于求的态势持续加重，量价连续3年上涨，达到峰值。区域销量为全市的晴雨表，地广房足，新盘频出，红盘遍布，价格又处于主城区洼地，刚需刚改需求旺盛。
年供应集中在二、三季度，全年供应前三为华润二十四城、中华城和万科翡翠公园；月均成交量21万㎡，四季度销量烧起冬天里的一把火，占全年34%，价格涨幅加快，于12月突破元/㎡。
销售结构
年，各面积段销量均有不同幅度的上涨，60-90㎡和90-㎡列前两名，刚需、刚改占据主导地位。
从各面积段占比来看，60-90㎡面积段占比43%，其次为90-㎡，占30%，但两者比例均略有下降，㎡以上舒适性改善产品以及注重自然资源和投资前景较好的小面积产品占比均有所增长，改善、投资属性不断充斥进来。
存量及去化周期
甘井子区商品住宅存量降至万㎡，去库存效果最明显；去化周期已降至1年，为全市七区最优水平，市场前景乐观。
甘井子区60-90㎡产品存量最大，为万㎡，其次是90-㎡产品；㎡以上产品外，其他各面积段去化周期均在一年半以内，其中，-㎡改善类产品区区9个月。
销售排行榜
年亿达春田荣登销售金额榜首，项目产品线丰富，“禧跃”公寓和“花田墅”“十五墅”叠墅开盘均热销；远洋荣域揽取销售面积和销售套数两项桂冠，项目地处华南板块核心位置，配套完善，同质竞品较少，品牌效应强大。
甘区红盘遍布，华润二十四城、中华城、万科城市之光也是佼佼者。
热销项目分析
热销原因分析：
1、8万平大商业配套社区：距离中华路商圈仅一站地，借力商业的便利性；并且项目自身规划有8万平商业。
2、地铁物业：临近地铁口，地块交通升级，作为高铁站的近距离项目，本案地块属于站前经济的最直接辐射区。
3、重点学区配套：地块规划两所幼儿园、甘井子区中心小学，毗邻23重点中学。
4、2万平公园级社区配套：体育中心公园与2万平社区公园齐聚华南，使生活节奏越来越快的城市居民回归自然。
5、毗邻体育新城：大连体育中心的开放，为市民提供了国际化的健身娱乐场地。
6、完备医疗配套护航：以市妇产、医院岚岭路院区、市疾病预防控制中心是拥有一流技术和服务的现代化医疗保健中心。
年上市与新推项目
年，预计将有6个新项目亮相，多集于下半年开盘。新项目全来自品牌开发商，未来甘井子区项目品质将得到质的提升，同时竞争也更加激烈。
下半年，大黑石板块全面加入到竞争中来，城市西拓半径延伸。万科南松路项目，引领机场板块价格新标杆。
5.高新园区
供销走势
年高新园区供不应求。供应低位运行，量价实现三连涨。新上市项目少、供求失衡，以及区域交通环境提升等是其热销原因。随着核心区域可售量的下降以及价格的大幅提升，购房者逐渐外溢至黄泥川、龙王塘等板块。
年供应高峰在4月份，供应主力为龙湖星海彼岸；月均成交量9万㎡，二季度销量占全年44%，主要依靠龙湖星海彼岸和大华锦华城带动；全年价格进行三级跳，年底已接近元/㎡。
销售结构
年，除-㎡产品销量下降外，其他面积段均上涨，其中，90-㎡和60-90㎡产品增量最多，继续巩固主力地位。
从各面积段占比来看，60-90㎡和90-㎡产品总份额为58%，60-90㎡市场份额额增长3个百分点，主要由大华锦绣华城八期、龙湖星海彼岸拉动；60㎡以下产品涨至18%，增加10个百分点，主要是海创谷歌里集中备案影响。
存量及去化周期
高新园区商品住宅存量降至万㎡，创近五年最低值；去化周期为12个月，低于全市水平，与甘井子区同为全市领先水平。
高新园区㎡以上产品存量最大，为38万㎡，去化周期也最长；其他各面积段存量多在20万㎡以内，相对缺货，去化周期普遍较短。
销售排行榜
年龙湖星海彼岸获得销售金额冠军，项目凭借品牌、物业、园林、海景、推广等优势，开盘后热销，当年开盘当年售罄。
大华锦绣华城占据销售面积和销售套数榜首，项目体量巨大，产品线丰富，周边无竞品，学区房为其最大卖点，提前完成全年任务。
热销项目分析
热销原因分析：1.地理位置优越，生活配套完善：紧邻七贤岭森林公园、滨海雕塑公园（规划中），近高新万达广场、锦辉商城；地铁1号线、轻轨、跨海大桥环伺。
2.龙湖品质-精筑高新：规划布局——产品最优化、景观资源最大化；五维园林——生态、健康、交融、人文、精筑为标准的经典五维园林；户型设计——纯板式布局、南北通透、高得房、全周期、有赠送；钻石物业——一切为客户着想，善待你一生。
3.营销推广力度大：项目启动后大型营销节点紧凑，线上、线下结合紧密。
4.占位准确：区域市场存量处于持续透支态势，项目准确入市，巧妙补充空缺。
年上市与新推项目
年预计上市项目或上市新品共6个，万科华录和悦丽海湾五期为年下半年开售，其它项目均为上半年开售。
龙湖大湖项目、万科华录项目、悦丽海湾均位于高新园区板块，与亿海贤府、未名山等项目距离较近，无论从产品还是客户方面都将加剧板块之间的竞争。
国宝星月湾新地块上市，以舒适型产品为主；大华锦绣华城继续在软件园板块一枝独秀。
6.金州新区
供销走势
年供应量增幅较大，整体上仍是供小于求，与开发区土地供应有限有较大关系；销售方面量价齐升，刚需为主，价格主要由开发区滨海板块及金石滩别墅项目拉动。
年供应集中在8月、11月份，大连金石滩鲁能胜地、华润海中国以及万科城等项目体量均较大，占全年供应量五成以上。月均成交量17万㎡左右，整体销售量良好，8月份创新高；月成交均价小幅波动，整体趋势走好。
销售结构
年，除60-90㎡面积段成交量下降外，其他面积段均有所增涨，区域刚需需求明显。
从各面积段占比来看，60-90㎡产品依旧为市场份额主导，其他面积段成交量缓慢提升，其中㎡以上市场份额增幅较大，主要由开发区滨海板块、金石滩经济型别墅拉动。
存量及去化周期
截止至年12月末，金州新区商品住宅的存量为万㎡，去化约22个月，存量及去化周期逐年下降，库存去化速度可观。
60-90㎡、90-㎡为区域存量主力，去化周期略长；-㎡、-㎡改善类产品存量较低，去化周期较为理想。
销售排行榜
年大连金石滩鲁能胜地成绩突出，以洋房销售为主。年金石滩在售洋房项目货量不足，同时鲁能广开渠道，多维度导入外地客户，使得销售量大幅上升，牢牢占据各项排行榜销冠位置。
华润海中国作为区域稀缺优质住宅项目，年在售七期与十期产品，销量保持高位运行。万科城作为最早进入金州区的品牌房企项目，具有良好品牌影响力，同时现房实景、项目配套日渐完善，增强购房者认可度。
热销项目分析
热销原因分析：
1、区域洋房产品稀缺：年开发区金石滩板块在售洋房产品稀缺，而该项目北一北二区域洋房存量充足，迎来去化好时机。
2、渠道多，推广力度强：项目年加大品牌宣传，在开发区，市内以及北京等外地城市多点布局，增加市内以及外地客户导入。
3、产品线齐全，种类多样：项目在售洋房产品面积段分布全面，同时在售大宅，小型叠拼联排别墅以及大墅，满足旅游、养老、投资等多类型客户需求。
4、定位的前瞻性、品牌落地的影响力和市场声音的提升。
年上市与新推项目
年金州新区新开盘上市项目4个，预计融创海逸长洲以及乾豪欢乐颂于上半年入市，招商与碧桂园金州项目将于下半年入市。
融创海逸长洲为融创品牌年收购项目，位于开发区南部滨海板块，继海中国、红星海世界观后又一大盘，将承接区域改善客户。此外，开发区大小窑湾借助自贸区的落户发展，迎来全面发展机遇，新项目乾豪欢乐颂，现房项目山河滨海花园以及御南湾等预计将于年上半年相继加推入市。
7.旅顺口区
供销走势
年供应量略有提升，成交量较往年有所提升；成交均价依旧稳定走高，整体处于供小于求的状态。
年依靠华发新城项目，5月新增供应为全年最高；月均成交量3.41万㎡左右，5月份开始销量突增，同时下半年也延续了良好的销售势头；9月中铁春风十里别墅产品拉高均价，整体均价趋于平稳变化不大。
销售结构
年，60-90㎡、90-㎡面积段销售量略有回升，区域刚需、改善产品需求明显，面积小、单价低的产品保持热销。
从各面积段占比来看，60-90㎡产品市场份额依旧明显，90-㎡市场份额未来有更大增长空间，区域仍为刚需刚改产品为主。
存量及去化周期
旅顺口区商品住宅的存量为万㎡，去化周期为35个月，存量及去化周期虽有下降，但去化周期仍高于全市水平，库存去化速度较慢。
60-90㎡产品存量最大，㎡以上产品去化周期最长；华发新城热销带动-㎡产品存量及去化周期表现突出。
销售排行榜
年华发新城、亿达第一郡占据冠亚军席位。商业配套成熟、大连交大旁的华发新城满足自住、投资等不同购房需求客群；中铁春风十里项目为中式独栋小院别墅，开盘热销。
从排行可以看出，开发区和主城区为成交主力区域，而主城区均价较高，开发区板块继续“价格战”，采取以价换量策略抢占市场份额。
热销项目分析
热销原因分析：
1、户型小、总价低：面积区间84-㎡，多数总价不过万，对于别墅需求客户十分有吸引力。
2、精装修产品：交房即可入住，省略客户远距离装修困扰。
3、产品风格独特：纯粹中式建筑风格、院落式排布也为项目增加亮点。
4、自然环境突出：四面环山、静海海岸线等满足度假养老类客户。
5、外埠渠道导入：与外埠代理公司等合作，实现渠道客户导入，客户群体不限于本市。
年上市与新推项目
年，预计有2个新项目上市，新上市量均位于旅顺开发区板块，高端改善、宜居刚改项目并举。
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