大连下半年20余新盘将入市竞争激烈板块

年中，各种楼市半年报相继出炉。日前，大连新峰房地产顾问有限公司发布《年大连房地产市场运行报告》，不仅对大连楼市上半年市场做的了详尽的分析，更对下半年楼市的走势、房价发展等给出了大胆而科学的预测。

图解楼市半年数据干货

01

大连商品房市场整体情况

02

量升价降，土地市场平稳

成交量稳中上涨。年初土地政策宽松调整，市场热度提升，供应量、成交量同比大幅提升，年下半年，开发商在土地储备补充的情况下逐渐恢复理性，年上半年第二季度土地供应开始放量，成交率高。

楼面地价下降。一方面，成交区域以金州新区、旅顺口区为主，区域成交结构拉低整体均价；另一方面，热点区域地块起拍价高，溢价率下降。此外，年土地供应计划公布后也增加了开发商拿地的观望情绪。

金普新区一枝独秀，甘区价格引领

核心主城区土地寸土寸金，金旅两区连续成交多宗地块，两区引领全市土地市场。年上半年土地供销集中在金州新区，其次为中山区及旅顺口区，甘井子区仅成交一宗地块，高新园区成交两宗小体量商业用地，西沙两区无土地供应。

成交重点区域转移。年上半年金普新区代替甘井子区成为成交主力区域，其中开发区金石滩板块、开发区中心板块表现突出。旅顺口区与中山区为成交次主力区域，旅顺口区以旅顺新城区、旅顺开发区为主，中山区东港板块最后一宗居住用地成交，且为近七年唯一一宗居住用地。

供销齐降，价格维稳

开年受疫情影响，工程停工、延期等影响项目取得预售证时间，使得年第一季度新增供应明显减少，直至第二季度供应才有明显好转。

上半年，同比量降价升。成交爆点在纯刚需、低总价投资方面。金普新区、甘井子区为全市成交主力，开发区小窑湾板块的迅速崛起，拉动金普新区整体成交量；甘井子区不及去年同期销量，价格提升；中山区成为公寓成交主力，使得区域成为限购区域中的佼佼者。

年上半年普通住宅、公寓和写字楼供求比低于1，商业及别墅产品供大于求，整体供求比趋于平衡。

区域表现

非限购区域支撑全市市场，为销售主力，金州新区和西岗区超同期，大部分区域价格上涨。

年上半年，商品房供应以金州新区以及甘井子区为主。

限购区域中，中山区公寓为销售主力；虽然高新园区销售量限购区域排名第二，但远不及去年，区域供应持续缩水，将面临后力不足的情况。

金州新区新增供应集中在开发区小窑湾、金石滩等边缘区域；小窑湾板块迅速崛起，成为全市市场新的增长极；区域价格变动幅度较小。

甘井子区供应多点开花，体育新城贡献主要力量；销售主力为以体育新城和大连湾板块为首的甘北区域，以刚需、刚改客户为主，区域既能承接中心城区外溢刚改的客户，也吸纳少量金州新区的改善内流客户。

西岗区成交量同比大幅上涨，大连融创壹号院、保利熙悦为区域增添新动力。

中、甘、金存量高。中山区、甘井子区、金州新区存量均在万㎡左右；金州新区去化周期最优。大部分区域去化周期拉升。

存量及去化周期：中山区、甘井子区和金州新区为全市存量三高区域。中山区库存主要集中于东港板块，公寓居多；甘井子区和金州新区存量较同期明显上涨，两个区域均有多个项目入市，存量上涨，金州新区去化周期全市最优。

目前来看各区中，高新园区供远小于求，去化压力最小，区域后力不足；西岗区存量最少，去化周期紧随金州新区之后。

存量同比：受疫情影响，销售速度下降，年上半年大部分区域存量同比不同程度上涨，但高新园区库存明显下降，高新园区涉宅用地稀缺，供应不足，存量直线下滑；去化周期上涨为主，仅西岗区、沙河口区和金州新区去化周期缩短。

小结：

年为激活市场，释放大量土地，但土拍起价较高，单宗土地出让金高企；同时市场形势严峻，开发商出手谨慎。

放宽落户政策，推进常住人口住房的保障；公积金政策调整，维持房地产市场平稳发展。全市存量下降，去化周期维稳。

年下半年的土地成交量减少，同时受疫情影响，工程停工、延期等影响各项目取得预售证，导致年供应下降，供小于求。从年的土地供应计划及第一次土地招商说明会来看，年下半年的土地供应量仍会比较充足。

各类物业市场情况

03

商品住宅供销走势

——量降价升，库存走低。

供应：上半年七区供应万㎡，属于历年同期平均水准，并延续近四年先抑后扬的态势；

成交量价：上半年成交万㎡，受疫情、部分热点板块阶段性缺货、价格坚挺等因素影响，跌至近四年最低点；主城五区市场份额有所降低，但是无论主城还是新城区，新入市项目价格多数处于高位，进而使得全市价格首破元/㎡大关；

存量周期：库存降至万㎡，去化周期受一季度市场几近停滞影响，跳升至26个月。

商品住宅区域供销存状况

商品住宅产品供销结构

——90-㎡供销两旺

供应：90-㎡产品占比持续增加至40%，坐稳第一主力；60-90㎡产品其次，但占比出现下滑趋势；60㎡以下产品已不足10%；

销售：与供应结构基本同步，90-㎡改善产品最受欢迎，占比37%；60-90㎡产品下降至33%；其他面积段产品变动较小。

商品住宅区域销售结构

——成交主力区偏爱改善。

上半年销量靠前的金、甘、中、旅四区均以改善产品为主，主要体现在90-㎡面积段；

新城两区形成刚需、改善势均力敌的双擎支撑局面；

传统核心区及高新园区因小面积公寓产品较多，出现伪刚需情况。

商品住宅产品销售分析

主城主力分化，新城主力集中。

主城区：60㎡及60万以下产品成交最多，主要体现为公寓产品；其次为90-㎡、-万和-万两种产品，是体育新城和东港板块热销的真实写照。

新城区：60-90㎡、60-80万产品去化最多，主力为金州新区的湾里、小窑湾板块；其次为90-㎡、80-万产品，小窑湾为绝对主力，旅顺口区主要集中在旅顺新城区板块。

商品住宅热销板块

全市七区累计销售量万㎡，TOP10占比67%；销售额亿元，TOP10占比65%。

普宅市场

供应稳定，量跌价涨。

供销走势：年上半年第二季度进入供应高峰期，新增供应量与往年基本持平；销售量与全市商品住宅走势基本一致，同比环比均大幅下滑。

存量及去化周期：普宅存量匀速下降，去化周期受疫情影响提升至20个月。

公寓市场

投资消减，自住当道。

供销走势：年上半年，全市公寓供应同比下降43%，销量同比下降14%，投资型公寓产品受疫情影响严重，投资客多退市观望。目前公寓重地东港板块主力供销项目多为住宅式公寓产品，上半年东港板块销量依旧坚挺，销量同比呈上涨的态势，销售面积占全市近7成；全市公寓市场成交价格结构性上涨。

存量及去化周期：全市公寓存量下降较慢，近两年在万㎡左右波动，年1-3月受疫情影响销量低迷，导致去化周期延长至49个月。

别墅市场

供大于求，销量低位。

供销走势：上半年新增供应同比上涨%，项目主要集中在金州新区及甘井子区；疫情压制部分高端改善客户购房需求，热销项目库存不足，高总价项目去化慢，导致别墅市场销量降至低位，同比下降36%，销售主力区域为金州新区及高新园区，成交价格稳中略涨。

存量及去化周期：全市别墅市场库存回升至万㎡，上半年销量低迷导致去化周期延长至45个月。

写字楼市场

上半年断供，价格低位。

供销走势：年东港、泛星海等商务板块带动销量、提升整体价格；年供应集中在金州新区，销售量价触底，去化周期拉长。年上半年无供应，中山区成交一套，其余成交在高新及金州新区，价格低位运行。

存量及去化周期：以租代售已成写字楼出让常态，去化难现象持续。

商业市场

供大于求，价格临近均值。

供销走势：上半年商业市场供销比为1.5，销售量处近年低位。整体来看现阶段商业价格接近近年市场均值。

存量及去化周期：近一年，供大于求现象持续，去化周期加速上行。

主城区住宅价格高，改善需求将会越发集中，刚需群体将被挤压至主城远郊乃至新城区中。

小结：

地方政策面继续向好，公寓市场将迎来产品洗牌期，中大面积类住宅产品将成为主流产品，决定公寓市场容量上限。

品牌房企半年表现

04

销售排行-操盘口径

销售排行-权益口径

房企表现

品牌房企销售集中度继续走高；土地供应区域继续外移，市场环境所影响品牌房企积极性大打折扣。

近年来，大连前十房企销售面积所占市场份额稳步上升，在全市各区域集中进驻和大力布局，很大程度上品牌房企决定着市场量价的走势。年品牌集中度达到历史峰值。进入年，土地供应主力区域由甘井子区转移至金州新区，开发商拿地更加慎重，品牌房企仅成交5宗土地，占比全市16%。

上半年销量受到疫情影响，但销量前十品牌房企仍占据全市超过五成之多。品质、物业等附加值都是客户愿意为品牌溢价买单的主要因素。

纵观整体市场，品牌房企仍牢牢占据土地市场，同时，面对传统住宅产业利润缩小的前提下，且市场容量有限的局面，中小房企进入则陷入两难。

小结：

上半年，前十房企销售面积.8万㎡，同比下降16%。但前十房企销售面积仍占全市范围的53%，品牌影响力充分得到体现。

万科成为上半年销售面积、套数、金额的三料冠军。中海、融创领跑第二梯队；

一季度受到疫情影响，房企转战线上售楼处与直播等活动层出不穷，恒大更是全国在售楼盘住宅可享受75折扣优惠等极限优惠手段。随着疫情稳定，各房企逐步复工，市场供应量集中爆发助燃市场热度。进入6月整体市场

转载请注明：http://www.dalianshizx.com/dltw/9389.html