青岛现在的房价如何,现在买划算吗答粉丝问

青岛，是一个颇有争议的城市。所以说“颇有争议”，是因为在南北经济差距越来越大的形势下，人们的看法不一。有的人看好这个美丽而宜居的海滨城市，有的人则认为青岛与许多南方城市相比，存在着不小的差距。其实，究竟人们更多地是看多还是看空一个城市，房价就是最重要的一项指标。

对于您的问题，我们从三个方面来为您做出解答。一是当前青岛全市及七区三市平均房价情况；二是青岛房价在空间（全国范围）、时间（最近10年）上的位置及与南北方同层次城市房价收入比的比较；三是青岛城市未来发展前景与房价前瞻。

青岛作为中国北方第三城、经济发达城市、沿海城市、一带一路重要节点城市、RECP落地受益城市，以及缩小南北方经济差距的重要支撑和龙头城市，未来发展空间巨大，必然支撑起城市房价巨大的想象空间。

PART1青岛全市及七区三市房价情况

年4月，青岛市新建住宅单价1.62万元/㎡，二手房平均单价为2.18万元/㎡。从七区三市的房价分布看，各区市之间存在着较大的差距。如下图：

由上图可见，七区三市之间的平均房价差距巨大。其中崂山和市南区房价超过4万元，领衔全市；市北和李沧为第二梯队，均价超过2万元；第三梯队由皇帝、城阳和即墨三区组成，均价在1-2万元之间；房价最低的是三个县级市：胶州、平度和莱西。

进入年后，七区三市房价走势也呈分化态势，有涨有跌。如下图：

从上图看，年房价涨幅最大的是黄岛和李沧，涨幅均超过5%；其次是莱西、平度和城阳，前二者分别上涨2.63和1.54%，城阳由于年共有产权房的拉动涨幅较大，年涨幅趋缓；房价下跌的则是崂山、市南、市北、即墨和胶州，其中崂山和即墨两区跌幅较大，分别达到7.27%和3.96%的跌幅。

放大我们的视野，在全国范围内青岛的房价处于什么样的水平呢？

PART2青岛当前房价在空间和时间两个维度的位置

由于我国还是一个发展中国家，城市新建住宅仍是主要房产交易主体，因此本文所称房价如无特别说明，均使用新建住宅房价进行分析。

首先，以空间上的视角，我们对比天津、大连、济南、西安四个北方城市、南京、杭州和合肥三个准南方城市的房价来观察青岛处于一个什么水平。看下图：

可见，在图中所列八个城市中，青岛房价居杭州、南京和天津之下，稍高于大连、合肥、济南、西安四城，处于中上游水平。但我们知道，绝对房价的比较其实意义不大，因为房价与城市地位、经济发展及其区域位置等若干要素均存在着密切关系。

应当说，上述八城城市地位相距不大。其中天津为直辖市，合肥、杭州、南京、西安、济南为省会城市，青岛和大连则为计划单列市；另一方面，青岛和大连均为海滨城市、全国著名的宜居城市，天津虽然沿海，却无青岛大连的优质海滩等旅游资源；南京、杭州与合肥则占据了长三角这一国家级重点城市群优势；西安的优势在于国中城市和西部经济发展龙头城市；济南则在山东倾力提高省会经济首位度上风头独揽。因此，上述城市在优势不相伯仲的情况下，经济发展和城市居民收入增长则成为支撑人口流入和房价上涨的关键。

说到收入，房价收入比就成为我们衡量房价高低及是否适度的关键所在。我们可以以在上述八城购置90平刚需住房为假设，消除变量进行房价收入比的比较。我们首先看八城年城镇居民可支配收入数据，如下图：

由以上年八城城镇居民可支配收入数据看，杭州与南京两城居民可支配收入遥遥领先，均在6.5万元之上；其次为青岛和济南，分别是5.59万元和5.33万元；其余城市如合肥、天津、大连与西安均尚不足5万元水平，与青岛和济南存在着不小的差距，遑论杭宁两城。

如此，房价收入比应声而出，如下图：

从上图看，杭州、南京与合肥三个长三角城市尤其是前两者，虽然城市居民收入较高，但其高企的房价也是令人生畏。杭宁两城纵然拥有更好的发展前景，但如果在这两个城市没有殷实的家底且拥有一个高薪行业，住房问题将成为生活中最大的困扰。合肥虽然房价稍低于青岛，但其居民收入与青岛相比还有着不小的差距，造成了其房价收入比高于青岛市。

从北方城市看，青岛是上列北方五城中城镇居民收入最高的城市，其房价收入比也大幅低于天津、大连、西安，仅比济南高出稍许。

可见，从空间的维度分析，青岛的平均房价处于一个较为适度的层次。

我们再简要从时间维度上看青岛房价。如下图：

由图中青岛房价10年走势看，该城市房价在经历了年之前的一波上涨之后，在-年进行了为期两年的调整，年开始回暖，然后便是-年6月的一轮暴涨；而后，又在-年回调震荡。随着年全国房价的整体复苏和上涨，需求端两年的沉寂积累、蓄势可能将再次推动青岛又一轮上涨。

PART3两个政策性因素将推动青岛经济快速发展形成楼市支撑

一个城市的发展，与国家政策息息相关。想当年就是一个伟人在广东的一个小渔村画了一个圈，便成就了深圳这一国家经济发展龙头，短短几十年成长成为国家一线城市和房价顶级城市。

对于青岛而言，具有深远影响的首先是年11月历经8年谈判“长跑”终于签署的区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）。它的落地，即是中国的发展良机，更是经济外向型城市青岛的最大利好。RECP带给青岛的意义，远远不只是商品的流通，它将成为更长远发展格局下青岛实现再跨越的发动机。

其次，在年4月国家发改委号文关于城市群的定位中，山东半岛城市群还是极为落后的。文中这样描述：

（七）加快发展重点城市群。加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略。全面实施城市群发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市群建设取得阶段性进展，支持关中平原城市群规划实施联席会议制度落地生效，推动兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群健全一体化发展工作机制，促进天山北坡、滇中等边疆城市群及山东半岛、黔中等省内城市群发展。（发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、生态环境部、省级有关部门等负责）

从上文描述中可见，山东半岛城市群定位为“省内城市群”，且在该段落的最后才刚刚提到，竟排在边疆城市群之后；不但与京津冀、长三角、粤港湾等城市群无法相提并论，甚至与长江中游、中原、关中平原城市群都相差甚远。

但在年十四五规划中，山东半岛城市群的定位发生了天翻地覆的变化。其中提到的19个城市群中，京津冀、长三角、粤港湾三大城市群地位不可撼动，成渝城市群作为第四极与长江中游城市群致力于带动中西部发展毋庸置疑，山东半岛城市群定位提升到领衔粤闽浙、中原、关中、北部湾第三梯队的层次，已经远远高于第四梯队的哈长、辽中南等其他10个城市群。

可见，国家未来缩小南北经济差距的希望已经寄托在山东半岛城市群上。这必然给山东带来极大的利好和推动作用，青岛作为山东第一经济龙头城市，发展前景抬眼可见。

人们总是期待着房价下跌，但无论国内还是欧美发达国家的历史已经证明，房产作为兼具居住和金融属性的资产，只有阶段性的调整，而难以见到真正意义上的下跌。除非像日本当年在美国薅羊毛逼迫签署《广场协议》带来的资本侵略下，导致楼市和股市的全面摧毁。

在我国始终严把外汇管制的经济体制下，在我国强有力地政治体制控制中，这几乎是美国不可能实现的目标。也正因此，我们打乱了美国金融资本进行资本收割的节奏，美利坚才开始了贸易战和军事恐吓。但事实已经告诉美国，贸易战中他们已经失败，军事恐吓我们依然不惧。其试图对中国的收割阴谋注定是失败的结局。

尤其是在货币供应量大增的推动下，期望房产价格下跌甚至暴跌，真的很难。青岛，几乎已经完成了这轮调整，在全国平均房价2月末突破1.1万，东部城市已经超过1.5万元的形势下，目前青岛的房价可以说正在重要的关键节点上。

所谓“选择大于努力”，其实就是在关键时点的抉择中。

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