实务一次性收取租金怎么交税

案例：A公司将房产对外出租，双方签订3年期租赁合同，租赁期限从年1月1日至年12月31日，且一次性收取租金60万元。

企业所得税

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函﹝﹞79号）规定：“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”

因A公司签订的合同租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付，对60万元租金，可以在年就全部租金缴税，也可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，即年、年、年分别确认租金收入20万元。

增值税

《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税﹝﹞58号）规定：“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告﹝﹞53号）第二条规定：“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

A公司提供租赁服务采取预收款方式，应该在收到60万元的当天确认增值税纳税义务的实现。

打个比方，如果出租上述房产的不是A公司，而是自然人甲某，则可以对取得的60万租金在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金为1.67万，可以享受小微企业免征增值税优惠政策，甲某无需缴纳增值税税款。

房产税

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[]90号）第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔〕89号）规定：“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

在厦门市，依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为次月的1日-15日。也有很多地方税务机关在实际执行中认为：对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，应以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。如《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔〕号）规定：“对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。”

但在实务中，有的地方政策执行口径不同。如《大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（大地税公告〔〕5号）规定：“在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，

印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。

在上述的例子中，A公司应当于签订合同时，一次性缴纳印花税。

作者：李志远

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